셀프등기의 모든 것

방금 셀프등기를 하고 온 기념으로 셀프등기의 모든 것에 대해 올려보려고 합니다.

 

글을 쓰기에 앞서 셀프등기는 정말 '아무것도 아니다'라고 할 정도로 쉬우니 관심있으신 분들은 꼭 도전해보셨으면 좋겠네요. 

 

 

셀프등기란?

 

우리가 무엇인가를 취득을 하게 되면 등기를 하게 됩니다. 보통은 이 업무를 법무사가 하게 되죠. 그러나 개인이 할 수도 있는데 이를 셀프등기라고 합니다. 

 

 

셀프등기와 대출

 

셀프 등기라고 할 때의 '등기'는 소유권이전등기를 의미합니다. 그런데 만약 여기에 담보대출이 들어가게 되면 문제가 약간 복잡해집니다. 

 

개인간 거래에서의 셀프등기는 아무런 부담없이 하셔도 되지만, 대출이 들어가게 될 경우 소유권이전등기와 근저당권 설정이 같이 들어가게 되는데 소유권이전등기가 제대로 되지 않으면 은행의 근저당권 설정에도 문제가 생겨 은행에 위험부담이 되기 때문입니다. 그래서 보통 은행에서는 은행측 법무사가 두 가지를 같이 진행하는 방식만 된다고 할 때가 많고 소유권 이전등기는 다른 법무사를 고용해도 된다고 할 때도 있지만 개인이 셀프등기를 한다고 하면 못하게 하는 경우가 많습니다.

 

개인이 셀프등기를 해도 된다는 허락을 받는 것도 어렵지만 그 조건 또한 까다롭습니다. (어찌보면 당연한거라고 여겨지네요. 은행의 위험부담 때문입니다.)

 

조건 1은 집주인에게 등기필증(등기권리증=집문서)을 먼저 받아서 등기를 먼저 하고 은행에서 근저당권 설정을 들어가는 방법입니다. 이렇게 하려면 잔금을 치르기도 전에 집주인에게 집문서를 받아야 되는 것인데 상식적으로 이를 허락해주는 집주인은 없다고 봐도 무방할 것입니다.

 

조건 2는 대출금만큼의 돈을 다른 곳에서 융통하여 잔금을 먼저 치르고 '등기권리증이 나오면(등기가 완료되면)' 근저당권 설정과 함께 대출이 실행되는 방식입니다. 등기권리증이 나오고 대출을 실행시키는 이유는 등기 접수만 한다고 해서 제대로 등기권리증이 나온다는 보장이 없기 때문입이며, 등기의 문제에 따라 또다시 은행은 근저당권이 잘못될 부담을 떠안게 되는 것이라는 은행측의 설명입니다.

 

이렇게 험난한 산을 거쳐, 저는 디딤돌대출을 끼고 셀프등기를 성공하였습니다.

 

 

셀프등기에 들어가기에 앞서 알아야 할 것들

 

낯선 용어에 당황하실 수 있으나 당황할 것 하나도 없습니다. 

 

구분건물과 집합건물 ; 구분건물이란 1동의 건물을 구분하여 각 부분을 별개의 부동산으로 소유하는 형태의 건물을 말하며 (아파트나 빌라같은..) 둘은 같은말입니다.

 

등기의무자 ; 매도인  등기권리자 ; 매수인

 

수입인지와 증지 ; 수입인지는 등기 신청시 부과되는 일종의 세금, 수입증지는 민원수수료 납부에 사용되는 것으로 주민등록등본 발급 수수료 같은 것이며 부동산 등기시에는 등기신청수수료를 의미합니다. 수입인지는 국가가 주체가 되어 발행한 것, 수입증지는 지방자치단체가 주체가 되어 발행한 것입니다.

 

 

셀프 등기시에 필요한 전화번호와 홈페이지

 

등기민원콜센터 1544-0773 (우리의 든든한 친구) - 등기관련 제반사항, 채권매입액, 인지대 알려줌

 

민원24 -등본, 토지대장(대지권등록부), 건축물대장(집합건물 전유부분) 
http://www.minwon.go.kr/main?a=AA020InfoMainApp 

 

인터넷등기소-소유권이전등기신청서, 위임장 양식, 등기부등본, 등기신청수수료
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

주택도시기금-채권매입액(할인액) 알려줌. (e매입가능) 등기소에서도 알려줌.
http://nhuf.molit.go.kr/

 

국토교통부 실거래가 공개시스템 -실거래가 조회
http://rt.molit.go.kr

 

 

셀프등기의 과정 간략하게 살펴보기

 

자세한 서술에 앞서 간단한 과정을 머릿속에 집어넣는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

1. 서류를 준비하고, 부동산에 가서 부동산, 매도인에게 받을 서류를 챙기고 내가 가져간 서류를 복사하거나 서류에 이상이 없는지 검토합니다. 

 

2. 부동산 소재지 관할 구청의 세무과에 가서 취득세 신고서를 작성하고 내야할 서류를 내고 취득세고지서를 받습니다.

 

3. 근처 은행에 가서 취득세를 납부하고, 국민주택채권을 매입과 동시에 되팔고, 수입인지를 사고, 등기신청수수료를 납부합니다. (인터넷, 등기소 무인발급기에서도 납부가능)

 

4. 부동산 소재지 관할 등기소에 가서 소유권이전등기신청서를 작성하고 1~3까지 준비해온 모든 서류를 순서대로 편철하여 접수합니다. 

 

 

셀프등기의 과정 자세히 살펴보기

 

1. 서류준비

 

ㅁ내가 준비할 것

 

토지대장-집합건물이라면 전유분 대지권등록부가 나오게
건축물대장-집합건물이라면 집합건물 전유부분이 나오게

주민등록등본3부 (계약서와 현주소 다를경우 원초본-이전 주소를 확인할 수 있으므로)  
(가족관계증명서-저의 경우 서민주택감면이라는 걸 받기 위한 서류)

 

-서민주택감면이란 40m2 이하 1억원 이하의 주택을 세대원 모두가 무주택인 사람이 구매할 때 건물가액의 1%에 해당하는 취득세를 전액 감면해주는 제도로 이런 혜택을 받았을 경우 2년동안 상시거주 해야 함. 만일 2년 경과 전 매매, 증여, 임대를 할 경우에는 세금을 다시 추징함. 이것을 신청하는 경우 지방세 감면 신청서라는 서류도 작성(구청에 비치)

 

★위임장(매도인이 등기소에 동행안하므로 필요. 혹시 모르니 2장 이상 준비.)

 

- 저의 경우 위임장을 부동산에서 준비해준다는 말만믿고 준비해 가지 않았는데 

(부동산에서 어련히 법원 양식으로 준비해줄 줄 알았음) 양식은 중요치 않다는 말과 함께 형식이 다른 위임장을 준비해주셨고, 제가 컴퓨터에서 법원 양식도 뽑아달라는 요청을 드리지 않았다면 오늘 안에 등기를 못했을 겁니다. 부동산 소장님들도 등기에 대해서는 무지하다는 것을 알게된 사건이었습니다. 꼭 법원 양식이어야 하기 때문에 본인이 준비해 가는편이 안전함.)

 

매매계약서 원본-사본은 부동산에서 2부 복사

 

신분증/ 막도장(매수인은 인감이 아니어도 됨)

 

현금 (국민주택채권 매입이 현금만 가능하고 등기신청수수료도 현금만 가능했던 듯) 금액을 대충 계산하여 현금을 맞춰서 가시는게 좋습니다. 

 

(등기부등본-필요는 없으나 주택표시부분 보고 적을 때 필요할 수도 있고 매매계약 체결시 부동산에서 받은거라도 가져가면 좋습니다.)

 

소유권 이전 등기 신청서, 지방세 감면 신청서, 위임장 등의 서류들은 인터넷 등기소에서 다운 가능하며 블로그들 보니 컴퓨터로 써 가기도 하던데 저는 쓰는 법에 대해 100% 확신도 없고 손으로 써도 되기 때문에 물어보면서 쓰자 싶어서 그냥 읽어만 보고 미리 준비하지는 않았습니다.

 

결론적으로 아무 문제 없었고, 문제가 생긴 위임장의 주택 설명 부분을(긺...) 세 번이나 쓰기는 했지만 많은 문제에도 2시간 반 만에 끝났으니 셀프등기란게 얼마나 간단한 건지 감이 잡히실 겁니다. 상기 서류들을 다운받으면 작성법도 다 적혀있기 때문에 이해 차원에서 읽어보고 가시길 추천드립니다.

 

ㅁ부동산에서 받을 것

 

부동산거래계약신고필증(실거래가 신고하고 받는것) 원본/사본2 -부동산 복사  
내가 들고온 매매계약서 사본2 -부동산 복사

 

ㅁ매도인에게 받을 것

 

등기권리증(등기필증, 집문서)  

주민등록초본(과거이력포함된 것=원초본)  
부동산 매도용 인감증명서 -매수인 인적사항(이름,주민번호,주소)이 들어가야 함. 
인감도장(위임장용)- 위임장 날인

 

★위임장에 찍힌 인감도장과 인감증명서의 도장이 같은지 꼭 확인하세요.

저는 나중에 다른걸 발견해서 매도인분이 다시 등기소로 오셨습니다.

 

★위임장에 도장을 신경써서 찍으세요. 노파심인지, 저도 여러장 찍어갔는데 등기소에서 내가 봐도 모양이 다르게 찍혔다 싶어서 잘 찍힌 걸로 다시 골라 접수했습니다.

 

-소유권이전등기는 본래 매도자와 매수자가 같이하는 것인데 매수자 혼자 가게 되니 위임장을 받는 것이고, 매수자의 가족이 대리인으로서 등기를 한다면 가족관계증명서도 챙기셔야 합니다.

같은 이유로 등기소에서 작성하는 소유권이전등기신청서에 매도인 인감 날인난이 있으나 위임장을 받은 경우에는 등기신청서에 매도인 도장은 필요없습니다.

 

※제출서류는 발행일로부터 3개월내의 것이어야 하고 주민등록번호를 공개하여 발급받아야 함

 

2. 부동산 소재지 관할 구청 

구청의 세무과로 가 취득세 신고관련 서류를 접수하고 취득세 고지서를 받습니다.

 

취득세 신고관련 서류 ; [취득세신고서(비치), 매매계약서 사본, 거래계약신고필증 사본,]

서류준비만 잘 해 가시면 직원이 친절히 어떻게 쓰는지 안내해줍니다. (다 쓸 필요도 없습니다.)

취득세가 얼마인지도 알려준다고 합니다.

 

저처럼 서민주택감면을 하려면 [지방세 감면 신청서(비치), 가족관계증명서]가 추가되며 잘못써도 줄긋고 위에 다시 쓰라고 합니다. 겁먹을 필요 ㄴㄴ

 

토지대장과 건축물대장을 준비하지 않았다면 종합민원실에서 뗄 수 있습니다. (비용 발생)

 

3. 근처 은행(이라고 돼있어서 다돼는줄 알았는데 결과적으로 아니고 등기소 근처 은행이 좋음.)

-취득세 고지서 제출 및 취득세 납부 (위택스에서 취득신고후 e납부가능)
-국민주택채권매입 및 되팔고 확인증 받기 (주택도시기금 사이트에서 e납부가능)
-수입인지 구입 

-채권가격과 수입인지 가격은 등기민원 콜센터에 전화하면 알려주고, 위에 알려드린 사이트에서 미리 조회해가도 됨.

-(등기신청수수료 납부-이것은 아무 은행이나 되는 것은 아니고 5개 가능은행이 나와있는걸 봤는데 등기를 하고오니 검색력이 급 떨어지네요. 저는 국민은행에서는 안한다고 해서 우리은행에 갔다가 결국 등기소에 있는 무인발급기에서 납부했습니다. 은행직원이 등기소에 가서 금액을 알아오라고 해서 등기소에 간 것이고, 등기소 근처 은행이 좋은 이유는 보통 등기소에 갔다가 채권 매입해오라고 해서 은행에 가는 경우도 많은 것 같고 등기신청수수료 납부가능한 은행이 있을 확률도 높은 것 같습니다. 잘 모르시겠으면 등기소에 먼저 방문하는 것도 무방할 듯)

-> 모든 납부증명(영수증 등)을 챙김.(소유권이전등기 서류작성에 필요)

 

4. 부동산 소재지 관할 등기소 
-소유권이전등기신청서에 1~3에서 준비한 모든 서류들을 끌어모아 제출만 하면 끝 

 

-하나도 어려울 것 없는 순서(등기소 직원들이 봐주시긴 하지만 알아가는 편이 좋겠죠.) 

 

\소유권이전등기신청서 - 오늘의 주인공에다가.. (여기에 매수자 막도장이 들어갑니다.)

취득세 영수필확인서 부착 (쪼꼬만함) 

등기신청수수료(수입증지) 영수필확인서 부착 (쪼꼬만함)

채권매입영수증 (이것은 어째선지 다시 돌려주심. 부착같은것 등기소 직원분들이 해주심.)

 

위임장

매도인의 매도용 인감 증명서

매도인 원초본

매수인 등본

토지대장

건축물대장

매매계약서(사본)

거래계약신고필증(사본)

  -여기서 한 번 스테플러 찍고,

매매계약서 원본 

거래계약신고필증 원본

수입인지(1억원 이하 주택은 면제라 저는 이것도 없었음)

등기필증(이것은 무엇이지? 이것도 없었거나, 아니면 등기소 직원이 끼워넣거나 했을 것 같음.

아마도 나중에 집문서가 될 빈 칸인 아이가 한 장 들어가는 것일 거임.)

  -여기서 또 한 번 찍으셨음. (등기소 직원분이)

 

이렇게 된 서류를 접수하면 되고 집이 멀다면 우편발송을 신청하시면 등기권리증을 집에서 편하게 받아볼 수 있으며 아니라면 1주일 정도 뒤에 등기소에 가서 등기권리증을 찾아오시면 됩니다.

 

이걸로 셀프등기는 끝.

인터넷등기소에서 발급현황을 조회가능하고, 서류 보정명령이 떨어지는 경우 빨리 보정하면 신청한 날에 소급하여 등기권리증이 나오나 지체되면 처음부터 진행하여야 하니 주의하셔야 합니다.

 

 

저의 경우

 

소장님이 준비해준 위임장이 정해진 양식과 달랐고 아무리 봐도 저건 아닌것 같아 거기 있는 컴퓨터로 법원 양식 위임장을 출력하여 거기에 매도인의 인감을 날인받음.

 

은행에 갔는데 (점심시간이라 한참 기다림-기다리면서 등기민원콜센터에 전화해 채권매입금액과 인지대 안내받음) 기다리는 동안 지루해서 보다보니 인감증명서 도장과 위임장의 도장이 달라서 매도인 분께서 오신다고 함.

 

등기소에 매도인이 오셨고, 다시 집에 가서 도장을 가져오시겠다고 함.

그 동안 소유권이전등기신청서를 등기소 직원의 친절한 안내 하에 다 작성하고 스테플러까지 찍고 도장만 찍으면 끝나는 상태로 준비해놓음.

 

매도인이 두 분으로 부부 공동명의였는데 잘못된 도장 한 개만 가져오심. 그래서 부동산에서 준비한 법원 양식의 위임장에 맞는 도장 한 개는 찍혀있는 상태였으므로 서류를 다시 다 뜯고 위임장을 2장 첨부하는 방식으로 해결함.

(처음 골라쓴 위임장이 도장이 좀 번지게 찍혀있길래 다시 잘 된 것으로 바꿨고, 새로 가져오신 도장도 연하게 찍힌 듯하여 등기소 직원분께 부탁하여 옆에 한 번 더 찍음.)

 

등기소 직원분이 제가 인터넷에서 발급해간 등본 2장 중 한 장을 빼버리셨는데 왠지 넣어야 될 것 같아 물어보니 2장이었는지 모르셨다며 다시 서류 다 뜯어서 등본 나머지장도 넣음.

 

이 모든 사건들과 기다림에도 12시에 시작했는데 2시 반에 모든 과정이 끝남.

(등기서류접수시 인터넷에는 접수증을 준다는 글을 봤는데 실제로는 아무것도 주지 않았다.)

 

 

특이점

 

법무사에게 받은 영수증에 나와있는 금액들이 다 엉망이었다. 

견적서의 금액대로 내야될거라 생각해서 의구심이 생겨 여기저기 전화해서 물어보고 했는데 

결론적으로 존재하지도 않는 증지대가 적혀있기도 하고 금액도 달라서 

법무사 견적서는 믿지 마세요. (견적서 최대세금 4만원 이상/ 실제로 낸 세금 2만원 초반대)

 

모든 과정에서의 담당직원분들이 정말 많이 친절하셔서 진행시에 마음의 불편함이 전혀 없었고 알려주신대로 하니 어려운 것도 없었습니다.

이 지면을 빌어 절 도와주신 모든 분들께 깊은 감사를 전합니다. 

 

특히 등기소에서는 너무 친절히 알려주다보니 제가 제일 많이 알고간 느낌이 들었고

어떤 분한테는 '자기가 다 적어주면 불법이 되니 이정도도 못하시면 그냥 법무사 쓰시라'는 말을 하는 것도 들었습니다. 그만큼 세상 긍정적인 분들이 많이 오시고, 그럼에도 다 진행이 됩니다.

 

서류같은것도 글자 하나도 꼼꼼하게 볼 것 같았는데 

생각보다는 굉장히 유도리가 있다는 걸 느꼈습니다. (대한민국 만세)

잘못쓰고 이런거 다 상관없고 모든 난에 쓰라고도 안함. (그렇다고 너무 쉽다는 오해는 ㄴㄴ)

'필요한 것만, 알아볼 수 있기만 하면' 됨. (그래도 웬만하면 열심히 씁시다.)

 

생각보다 사람들이 안일하니까 본인이 잘 챙겨야겠구나. 

재밌구나 적성에 잘 맞구나 내가 꼼꼼한 것은 알고 있었지만 법무사 수준이었구나 등등도 느꼈습니다. 또한,

 

너무 쉽구나. ★★ 

셀프등기를 한다고 하면 (특히 대출을 끼고,) 굉장히 많은 염려의 말을 듣게 되는데

막상 하면서 느낀 점은 이건 꼭 해야 한다. (내가 하기 잘했다.)

짧은 시간에 별 수고도 들이지 않고 비싼 금액을 절약할 수 있다.

 

직장인 분들은 반차도 필요없이 점심시간에 한 가지씩 진행하면 휴가 내지 않고도 충분히 가능할 것 같습니다. 제가 오늘 딱 점심시간에 갔기 때문에 압니다. 그래도 확실히 하기 위해 전화문의가 필요

 

 

참고 사이트

[셀프등기]①서류만 잘 챙기면 99%는 성공
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=018&aid=0004127220&sid1=001

 

등기신청서 작성법 및 소유권이전등기 서류 안내-서류쓰는법
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=jungs2452&logNo=220864192538

 

부동산 셀프등기 매우 상세 안내 - 쓰는법/ 사진 등
https://brunch.co.kr/@ideasalad/9